Аналитики ищут «справедливую» цену на столичное жилье

Какова справедливая цена на недвижимость в Москве? Ответ на этот вопрос аналитики пытались найти не раз. Очередную попытку совершили специалисты центра «Индикаторы рынка недвижимости». Свое исследование они построили на изучении нескольких факторов, влияющих на ценообразование. В первую очередь эксперты изучили себестоимость жилищного строительства.

«Казалось бы, главный ориентир для выяснения справедливой цены - себестоимость строительства. Логика здесь очевидна - жилье несправедливо продавать со слишком большими «накрутками» к стоимости его производства. Причем величину этой себестоимости даже не раз озвучивали высшие руководители страны - Президент и Премьер как 30 тыс. рублей за квадратный метр или около $1 тыс.», - пишет в своём материале Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Однако, как указывают аналитики, себестоимость строительства не всегда может служить определяющим цену на жильё фактором. В частности они указывают, что строители могут возвести здание за указанные 30 тыс. рублей, но жить в нём будет проблематично. Так как строительство дома отнюдь не ограничивается постройкой самого здания и его внутренней отделкой.

Не стоит забывать и о себестоимости проведения инженерных коммуникаций, а также постройки генерирующих и водозаборных станций, ТЭЦ, очистных сооружений. К тому же необходимо подвести дороги, построить парковки для автомобилей, создать придомовую инфраструктуру - магазины, поликлиники, детские и спортивные площадки, парки, развлекательные комплексы и так далее. Естественно, что всё это куда превосходит 30 тыс. руб.

Всё вышеперечисленное и включается в цену на землю, которая, конечно, будет разниться в зависимости от благоустроенности и развития социальной инфраструктуры того или иного населенного пункта и даже разных районов одного и того же города.

«В мировой практике есть самые разные примеры. И когда цена земли невелика и добавляет к себестоимости строительства всего 10%-20%. И когда земля очень дорогая и превышает строительные затраты в разы. По этой причине в развитых странах нередко можно столкнуться с таким явлением, когда сносят относительно новые здания, величина износа которых позволяет им стоять еще не одно десятилетие, и строят взамен что-то другое. Из-за дорогой земли выгоднее перестраивать здание, нежели мириться с тем, что оно морально устарело или не угадали с его функциональным назначением», - пишут специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

В итоге аналитики пришли к выводу, что себестоимость строительства не самый лучший ориентир для определения справедливой цены на жильё. «Не существует какой-то единой цифры или коэффициента, на который нужно умножить строительную себестоимость, чтобы получить «справедливую» полную цену квадратного метра. И если значительная часть населения России стремится жить в Москве, то кроме рыночных ориентиров ничто не поможет нам судить о вкладе стоимости московской земли в стоимость квартир.

И даже проводимая чиновниками время от времени переоценка кадастровой стоимости земли, так или иначе, исходит из сложившегося уровня рыночных расценок на жилье. А значит, и в определении «справедливой» цены на квартиры в Москве следует больше исходить из рыночных критериев», - констатируют эксперты центра. По их мнению, подобных рыночных ориентиров несколько, причём анализируя каждый из них по отдельности, получается одна и та же справедливого жилья эконом-класса - $2 тыс. долларов США за квадратный метр.

Первым из рыночных факторов, определяющих цену на недвижимость был взят платёжеспособный спрос. То есть можно сделать цены на жильё ещё заоблачнее, чем они сейчас, но кто тогда его будет покупать? В материале аналитического центра приводятся результаты социологического исследования, проведённого в Москве. «Недавно журнал www.metrinfo.ru провел специальное социологическое исследование среди москвичей с целью выяснить, какой бюджет люди могут потратить на покупку квартиры.

Основной вопрос звучал так: «Как Вы считаете, сколько в среднем должна стоить типовая однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы (но не в центре города)?». Наиболее массовым оказался ответ от 1 до 2х млн. рублей, на втором месте - от 2х до 3х млн». То есть, исходя из суммы, которую готовы потратить москвичи на покупку квартиры площадью в 40 квадратных метров, получается 50 тысяч рублей за один квадратный метр, то есть почти указанные выше $2 тыс. Причём, как отмечается в цитируемом нами материале, данная цифра подтверждается и реалиями московского рынка недвижимости.

«Так главным хитом продажи квартир эконом-класса в Москве в послекризисном 2009 году был район новостроек в Марфино. Продажи там стартовали с цены в 70 тыс. рублей за метр в конце зимы - начале весны 2009 года, и если учесть курс доллара на тот момент, то это было в точности $2 тыс. за метр. При этом по ценам предложения средняя стоимость жилья в Москве снизилась в 2009 году только до $4 тыс. за метр (без учета элитного жилья), однако по этой цене многие квартиры «висели» в продаже почти целый год. А реальный рынок, когда квартиры расходились как горячие пирожки, словно никакого кризиса и нет, существовал в Марфино при цене около $2 тыс. за метр или немногим выше», - отмечает Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Так же его эксперты пытаются поставить зависимость цену на жильё от макроэкономических показателей, таких, как курсы валют, цены на нефть, индекс РТС, уровень развития ипотечного кредитования и другими. Они подчёркивают, что 2009 год по данным критериям оценки был сопоставим с 2004-2005 годами. Тогда цены на недвижимость как раз и составляли в среднем 2 тысячи долларов США за квадратный метр.

«Согласно принципам теханализа и оценке динамики индекса цен на жилье в Москве за последние годы, падение стоимости жилья в кризис вполне могло произойти до $2 тыс. за метр. Впрочем, сейчас стоимость московских квартир стабилизировалась на другом, более высоком уровне в $4 тыс. из-за ряда дополнительных причин - созданного в Москве дефицита жилья, высокой доли придержанных квартир, приобретенных с инвестиционными целями и т.д. Но если мы пытаемся понять именно «справедливую» цену, которая должна была бы быть в нормальных условиях, то разными путями мы все чаще приходим к отметке в $2 тыс. за метр», - отмечается в исследовании.

Соответственно, исходя из вышеприведённых критериев оценки стоимости жилья, аналитический центр в качестве справедливой цены на жильё бизнесс-класса называет $3-$5 тыс. за метр в зависимости от района Москвы.

В качестве же основных причин по которым реальная цена жилья превышает справедливую эксперты центра отмечают, во-первых, ограниченность предложения, а во-вторых, спрос из-за постоянного наплыва в столицу жителей из других регионов России и иностранных граждан. И судя по всему, как резюмируют специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», реальные цены на жильё ещё не скоро упадут до справедливого уровня.