Важно понимать, что ипотека складывается из двух частей. Во-первых, в нее входит основная сумма по кредиту, полученная заемщиком. Во-вторых, к ней добавляются проценты за пользование денежными средствами финансовой организации. Ведь кредитный договор возмезден, и на полученную клиентом сумму сразу начисляются проценты.
Заемщику предстоит полностью выплатить обе части ипотеки. При этом порядок внесения платежей и их суммы прописываются в отдельном графике платежей, который является приложением к кредитному договору. Независимо от того, какие условия были обещаны вам на сайте или при расчете на калькуляторе, юридическую силу имеют только договор и график.
Проценты указываются в виде годовой ставки, которая зависит от многих факторов. Например ,от выбранного банка, наличия счета в нем, срока ипотеки, участия в программах, дополнительно поддерживаемых государством и т.д. В некоторых банков на ставку также влияет способ подтверждения дохода. При наличии 2-Ндфл банки как правило считают риски для себя более низкими и назначают меньшую процентную ставку.
Возникают случаи, когда заемщик имеет возможность закрыть ипотеку досрочно. Чтобы он мог погашать досрочно, в договоре должно быть прописано условие об этом. При аннуитете погашать раньше срока не столько выгодно, так как вы теряете уплаченные банку проценты и по сути только сокращаете срок кредита. А вот при дифференциальном графике платежей проценты будут начисляться только на оставшуюся часть, поэтому погашая такую ипотеку раньше времени, можно реально сэкономить.
Также при досрочном погашении предоставляются на выбор два варианта. Вы можете либо уменьшить сумму ежемесячного платежа либо сократить срок кредита. Что же лучше выбрать? У каждого из этих способов свои преимущества и недостатки. Если вы уменьшите срок ипотеки, то соответственно уменьшатся переплаты по процентам. Если уменьшите только вносимый платеж, то сможете обезопасить себя от рисков. Никто ведь не застрахован от непредвиденных ситуаций в будущем, а при небольшой финансовой нагрузке вы будете уверены, что всегда сможете оплачивать ипотеку и не впасть в просрочку.
Используются два основных способа- аннуитетный и дифференцированный. От того, какой именно способ вы выберите, будет зависеть величина ежемесячного платежа и итоговая сумма переплаты. При аннуитетном платеже суммы остаются неизменными на весь срок действия договора, при дифференциальном они будут уменьшаться постепенно. При аннуитетном платеже вначале погашаются проценты, а уже затем кредит.
При дифференциальном методе равномерно погашается сам кредит, а проценты начисляются на оставшуюся сумму.
Рассчитать платеж удобно с помощью доступного онлайн-калькулятора, которые широко распространены в интернете. С помощью него можно рассчитать максимально возможную для себя сумму кредита, введя сумму желаемого ежемесячного платежа. Также вы можете поиграть с цифрами и рассмотреть различные варианты сроков и сумм.
Однако при желании вы сможете это сделать и самостоятельно, используя приведенные ниже формулы.
Zmt-ежемесячный платеж
Y- срок кредита в месяцах
ZV- тело кредита
rate -процентная ставка
1Для дифференцированного платежа
Zmt=ZV/Y+ZV' rate
2 Для аннуитетного платежа
Zmt=ZV*rate/[1-(1/(1+rate))Y]